2012 : Qui sont les Investisseurs qui achètent à Miami ?

Miami est en train de devenir la plus dynamique de toutes les villes internationales en termes d’activité de location – achat – vente immobilier par les étrangers. Elle est la ville numéro 1 pour les Investisseurs en provenance d’Europe (effet de levier Euro-Dollars), de Suisse, du Canada et du Brésil ainsi que pour les CASH BUYERS venus du monde entier attirés par les prix bas de l’immobilier (Dus à la crise des subprimes) ainsi que par le style de vie que l’on y trouve, et son soleil quasi omniprésent sur l’ensemble de la Floride.

En 2011, MIAMI est considérée comme étant la ville des Etats Unis, à être la 1ere à se relever concernant le marché immobilier. En effet tous les indicateurs économiques sont très bon depuis 2010 et sont largement confirmes pour 2012.

Entre Mars 2010 et Mars 2012, 1/3 des transactions Nationales faites aux Usa, se sont effectuées en Floride, ce qui revient à dire que 30% des $82 Milliards investis par des Etrangers, l’ont été à Miami.

Mais ce qui est assez incroyable c’est que 60% des achats immobiliers à Miami ont été effectués par les étrangers. Les quartiers les plus demandés par les étrangers sont bien sur : La nouvelle « Riviera Floridienne » qui s’étend depuis la pointe de South Beach( South Pointe ) en passant par les Iles de la baie, Bal Harbour, Sunny Isle, jusqu’à Hollywood, Fort Lauderdale (Source : Miami Association of Realtors).

« Les maisons comme les appartements n’ont jamais été si peu chères à Miami ! C’est le moment de saisir ses opportunités », indique ROGER PARDO, Brocker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

L’ immobilier aux Etats-Unis est régis par des règles spécifiques. Le succès de la transaction dépend de la compréhension de processus et du soutien d’un vrai professionnel de l’immobilier. Contrairement en France, le marché immobilier et de l’organisation des Realtors aux Etats-Unis permettra aux investisseurs d’avoir une vision parfaitement claire de toutes les propriétés disponibles dans une liste de certains secteurs dans une base de données unique nommer le MLS (outils de recherche très puissant). Realty group of Miami a accès à toutes les propriétés disponibles sur le marché de Miami. Pas besoin de multiplier les interlocuteurs. Nous sommes présents dans chaque étape du processus.

Notre priorité: défendre des intérêts de nos clients et la recherche d’une adéquation parfaite entre les critères de nos clients et la propriété.

- Nous identifions les facteurs de critères pour un investissement potentiel.

- Sélection des propriétés que vous désirez vous renseigner à ce sujet.

- Visite des biens sélectionnés avec votre agent.

- Sélection de la propriété sur laquelle vous souhaitez faire une offre d’achat.

- Une assistance pour l’ouverture d’un compte bancaire à Miami

- Nous vous aiderons à effectuer un Dépôt d’un acompte de10%, du montant de l’offre auprès de Realty group of Miami ou du compte séquestre de votre avocat.

- Nous organison la rencontre avec un avocat parlant le français qui est sera en charge du bon déroulement de l’achat ou de la vente de votre bien.

- Du propriétaire de réponse à votre offre (environ moins de 48 heures)

- S’ il y acceptation de l’offre par le propriétaire, l’offre agit comme contrat alors (en cas de rétractation du dépôt est perdue). Dans le cas d’une contre-offre, le processus sera repoussé environ 48 heures.

- Paiement de 10% du montant de l’achat sur le compte séquestre dis «Escrow account »

- Signature de l’acte de vente dans le bureau de l’avocat.

- Prise de possession de l’appartement.

- Liste des biens à louer si nécessaire.

- Possibilité de gestion de la propriété par Realty group of Miami.

Le Services de gestion immobilière:

Realty group of Miami, peut faire la gestion de votre propriété ceci vous faciliteras vos démarches, en particulier avec les suivantes :

Le syndicat de copropriété, L’Etat (impôts), Un comptable si nécessaire.

La gestion de votre propriété : comme l’eau, FPL, câble, etc.

Realty group of Miami peut gérer egalement tout le courrier relié à l’investissement.

Un accompagnement sur mesure:

Pour toutes les étapes nécessaires à l’achat, nous vous accompagnerons avec des professionnels reconnus.

Nos collaborateurs sont de langue française, anglaise et espagnole, et vous aiderons dans le bon déroulement de votre achat.

Realty group of Miami travaille en collaboration avec plusieurs avocats spécialisés dans l’immobilier ainsi que de l’immigration (pour les visas), nous travaillons aussi avec entrepreneurs, décorateur d’intérieur, comptables, banquiers.

Le prêt hypothécaire:

Il y’a 2 possibilités qui s’offre à vous.

Un prêt en France avec une hypothèque dans une propriété française.

La banque peut vous prêter jusqu’à 100% de la valeur du bien. C’est une façon de profiter de l’effet de levier actuel entre Euros et Dollars.

Un prêt aux États-Unis pourrait être possible avec une contribution minimale de 40% de la valeur de la propriété. Une banque américaine accorde des prêts aux investisseurs étrangers, avec un taux d’intérêt fixe entre 5 et 6%. Nous somme à votre disposition pour vous mettre en relation avec ces banques et vous aider dans le processus de votre dossier de prêt.

La vente:

L’engagement d’achat Avec un engagement d’achat valide avec une durée déterminée (contrat d’achat) que l’acheteur potentiel formalise les conditions de vente de la vente; ces termes sont très détaillées et traiter du prix et le dépôt (acompte) ainsi que les conditions de vente. Les conditions du prêt (hypothèque) sont également clarifiées. Le vendeur pourrait accepter la proposition acheteur.

L’acte de vente et son coût : 

La vente a lieu aux Etats-Unis dans le bureau de l’avocat ou à un endroit défini, et donnant le droit de représentation à un avocat. Il est conditionné par la présentation d’un acte en bonne et due forme dans le (titre de placement), ce qui signifie libre de toute servitude ou d’un défaut susceptible de contester, ce qui sera vérifié par l’avocat. L’acheteur pourrait signes d’une garantie (assurance titres) avec un assureur ou l’établissement qui finance la propriété. Le transfert de propriété doit être inscrire au greffe du tribunal local. L’acheteur doit payer les taxes qui est fixé par les services du comté de l’évaluation. Le montant est de 1% du prix de vente dans un cas d’un achat comptant et 3,5% dans le cas d’un prêt.

La création d’une entreprise :

Il serait idéal, dans le cas d’un achat comptant, pour rédiger une offre sous le nom d’une société, nommée « LLC » (Limited Company) l’équivalent d’une «SARL» en France Ainsi, l’investisseur peut payer les biens et les fiscalement déduire toutes les dépenses (intérêts de prêts, les billets d’avion, location de voiture…ect). C’est aussi un moyen de maximiser les revenus produits grâce à la location, et de diminuer l’impôt sur le revenu. L’avocat prend soin d’établir la société pour un montant +- 750 voire 800 $ au maximum.

La vente ou la revente d’un bien immobilier en Floride :

Les propriétaires qui nous fournissent leurs biens ont la garantie de bénéficier de toute la force commerciale avec une publicité adaptée à l’échelle locale et nationale.

Nos agents mettrons toutes leurs competence pour optimiser la visibilite de votre propriete. Une fois vendu plusieurs option s’offre au vendeur. La premiere option est de rapatrier les fonds dans son pays d’origine, apres avoir paye une taxe sur le gain environs 15%. Cette taxe peu etre evitee lorsque le 1031 Exchange est activee. Dans quelques cas les revenus provenant de la vente d’une propriete dans le but de l’achat d’une nouvelle propriete equivalente.

Pour le vendeur qui n’a pas de domicile fiscal americain, le gouvernement impose surtout une contrainte temporaire de 10% de la vente sur un compte sequestre. L’objectif est de verifier la solvabilte du vendeur. Les fonds sont generalement renvoyer au bout de 12 mois.

Realty group of Miami aide ses clients a travers un processus bien etabli, et apporte son reseau de langue francaise comme des avocats, des comptables, de banquiers et d’experts fiscaux n’hesitez pas a nous consulter !  Nous indique Roger Pardo, Broker aupres de Realty Group of Miami. http://realtygroupofmiami.com

En Floride, le MLS (Multiple Listing Service) est un outil très performant en matière de recherche de bien immobilier pour ce qui est de la vente et de la location d’appartement.

Votre agent a un accès à cet outil cela lui permet de mieux définir et d’être plus précis dans la recherche de votre bien, le MLS a un énorme avantage pour l’acquéreur par rapport à d’autres systèmes comme en France ou il faut encore faire le tour des agences immobilières pour voir ce qu’il y a stock.

Il existe de plusieurs façons d’accéder aux données du MLS, notamment par les sites de certaines agences immobilières mais cela n’est juste qu’un aperçu de sa réel puissance.

En Floride, Le MLS collecte et diffuse des renseignements concernant les biens disponible sur le marché immobilier pour permettre une diffusion de renseignements sur les biens disponible afin de mieux renseigner les clients du courtier en donnant des informations sur les propriétés avec d’autres courtiers qui peuvent représenter le même potentiel d’acheteurs ou qui souhaitent collaborer avec un agent d’un vendeur afin de trouver un acheteur pour l’achat de biens.

L’objectif premier du MLS est de fournir une solution de partage de fichier inter-agences. Les ventes se font plus rapidement par le biais du réseau MLS et permet ainsi de proposer aux vendeurs un avantage certain par rapport au réseau du Particulier A Particulier principal concurrent des agences immobilieres a Miami.

En conclusion, Il est important d’avoir une idée sur le type de bien que l’on souhaite acquerir ( nombres de pieces, gym, piscine …) l’endroit ( Miami Beach, downtown, Brickell, Coral Gables, Coconut …) et de définir au préalable un budget afin que votre agent affine pour vous ces réponses afins de repondre aux mieux a vos attendre est-ce le plus rapidement possible » nous indique ROGER PARDO, Broker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

Les bails aux USA sont toujours d’un an maximum, le locataire paie avant sont entrée dans l’appartement les 3 mois de loyer : l mois de loyer d’avance et 2 mois de securite dis « deposit »qu’il recupere lors de la fin du contrat. Exiger de votre bailleur un recus dans tous les cas.

Les loyers est payables entre le 1er et le 5 de chaque mois, avant sont entrée dans l’appartement le locataire doit remplir une application form qui sera soumis à l’ acceptation de la “condo association » (genre de syndic de copropriete) ce délai d’approbation est d’environs 15 jours aux maximum.

L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire , vos ennuis n’excederont pas, dans le pire des cas, 1 an (ou 6 mois), le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle aprobation de la copropriété. Il est très facile pour une copropriété de refuser le dossier d’un locataire ayant cause des problèmes à son propriétaire.

Attention: certains immeubles à Miami, ont des règlementations interdisant au nouveau propriétaire de mettre son bien en location avant 1 an.

Aux Usa, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. Ici l’argent étant roi, la loi est a 100% pour le propriétaire. Un non-paiement entrainera une éviction faite par un sheriff qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court.

L’expulsion d’un locataire déficient prend une quinzaine de jours et coute $800, avocat et sherif compris.

Comme le contrat de location est d’un an maximum et qu’ il y a toujours un ou deux mois de garantie deposé(s) le propriétaire est donc globalement protégé. Ces explusions sont rares car lorsqu’un locataire a un problème d’ordre financier, il préfèrera “prévenir que guérir” et prendre les devants.

Il appelera son propriétaire et demandera a partir plutot que d’avoir des ennuis entrainant des conséquences graves pour lui notament, en affectant son « credit score report »(sorte de “notation”ou références bancaires concernant la bonne conduite de chaque Américain en matière de crédit et régularité de leurs paiements).

Ici, comme en France « les bon compte font les bons amis !!! » nous indique ROGER PARDO, Brocker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

Avant toute chose il vous faut un agent immobilier licencié de l’état de Floride leur numéro de licence est généralement indiqué sur sa carte de visite.

Votre agent immobilier sera le chef d’orchestre de cette acquisition et devras vous mettre en relation avec tous les intervenants avant, pendant et après votre achat à Miami.

L’offre une fois rédigée par votre agent celle ci est soumise au vendeur, votre offre d’achat devra etre accompagnée d’un chèque d’acompte dit «Deposit » ou d’un virement bancaire, à l’ordre du cabinet d’avocat qui va vous représenter dans cette achat (Il n’existe pas de notaire, cependant ils ont le même rôle ainsi meme fonction que les notaires en France).

Si vous ne connaissez pas d’avocats, il vous suffit de demander à votre agent de vous en présenter un voir deux afin que vous puissiez avoir le choix, et demander à le rencontrer  prochainement.

En contrepartie du premier versement, votre avocat devra vous fournir par le biee de votre agent, une preuve de fond nommée « Letter proof of found » prouvant que votre acompte a été  bien été versé sur son compte séquestre « Escrow account ».

Une fois votre offre d’achat est acceptée par le vendeur, le decompte commence jusqu’à la signature définitive de l’acte d’acquisition qui aura lieu en principe au bout de 60 jours selon les délais standards ainsi que la date inscrite sur le contrat.

L’inspection est fortement conseille et dois être faite par un inspecteur licencié de l’état Floride. Cela vous donnera qu’une estimation de l’état général du bien pour lequel vous souhaitez faire une offre. Cette même inspection est payante vous avez approximativement 15 jours pour la faire selon ce qui est stipulé sur le contrat.

Si cette inspection n’était pas satisfaisante, vous pourriez alors annuler votre offre par le biee de votre avocat qui vous représente et qui développera les arguments nécessaires par écrit afin de mettre un terme légal à votre position d’acheteur est etre rembourser de l’accompte verser.

La date d’inspection passée, nous passons à l’étape suivante le temps d’obtenir votre approbation par la « Condo Association » ainsi que la délivrance du document confirmant cette même approbation.

Sans ce document, qui est d’une extrême importance, vous ne pourriez pas aller à la signature définitive mais dans tous les cas vous n’avez aucun risque puisque votre offre d’achat est encore sous condition de cette approbation.

Enfin, durant cette dernière étape il est essentiel de faire le virement de la totalité des fonds sur le compte séquestre « Escrow Account »de l’avocat qui vous représente.

Un document appelé H.U.D est un arrêté final du décompte d’acquisition, incluant tous les frais annexes d’achat vous seras envoyé par courrier environ une semaine avant la date de signature puis quelques heures avant celle-ci, il est preferable voir meme nécessaire de faire un état des lieux afin d’être sûr que tout est en ordre et conforme au contrat, la remise des clefs se feras simultanément lors de la signaturede l’acte d’achat.

Vous voilà heureux propriétaire d’un bien à Miami.

Source: REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

L’état de la Floride, « The Sunshine State » ou « l’état ensoleillé » suscite toujours
autant des intérêts plus particulièrement Miami avec son soleil, son climat,
ses attractions touristiques en font une destination de rêve pour des millions
de touristes et de vacanciers en provenance d’Europe.

Les américains eux-mêmes sont nombreux à venir s’installer ou visiter Miami,
surnommée. Pour les investisseurs, cet état est tout aussi intéressant en
termes de potentialités économiques.

Les avantages fiscaux y sont entre autre plus intéressant qu’ailleurs dans le
pays. L’impôt sur le revenu pour les entreprises comme pour les personnes
physiques est inexistant pour l’état de la Floride, exceptées certaines
catégories de sociétés, donc l’investisseur n’est pas soumis à la double
imposition état fédéré/fédéral.

La « sales tax », équivalente de la TVA, ne dépasse pas 7% environs.

Miami est le paradis des investissements immobiliers avec à la crise
immobilière actuelle, les prix des biens y sont descendus jusqu’à -50%, d’où
des opportunités immanquables de placer ses finances dans une maison ou dans un condo à Miami.

Alors pour vous,  futur « investisseur », Miami est tout naturellement une terre attrayante !  It’s THE PLACE TO BE ! Nous indique ROGER PARDO, Broker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com

Le marché immobilier à Miami, très déstabilisé actuellement. Miami est une belle opportunité d’affaire, et une porte ouverte à des investissements immobiliers terriblement intéressants pour nous europeens avec l’Euros.

Il y a aujourd’hui un très grand choix d’appartements de type condo à vendre à Miami et Miami Beach. Il y en a pour toutes les budgets et pour tous les goûts. Le pannel est si large qu’il vous faudra décider de l’ordre de vos critères de choix par ordre de priorité : situation, vue , superficie, nombre de chambres, salle de bains …

Certains buildings ont davantage de succes que d’autres mais il ne faut surtout pas perdre de vue un point essentiel : la sécurité de votre investissement financier, votre bien doit être revendable.

Notre conseil est de vous suggérer d’investir dans un bien aux standards  à Miami en particulier vers des critères de luxe plutôt que vers des critères de personel.

Le standard US : constructions récentes aux normes récentes, chambres spacieuse, dressing, car park , réception, valet parking, gym, piscine, sauna, tennis …

Le MLS, logiciel accessible uniquement aux professionnels de l’immobilier ayant une licence valide et la seule base de données réellement fiable et mise a jour en temps reel et permet à chaque agent immobilier de faire des analyses des plus poussées concernant les biens à vendre, tout aussi bien que l’analyse d’un immeuble tout entier ou même de tout un quartier.
La Forclosure est le procédure qui ammène un bien jusqu à sa saisie. Le jour ou ce bien est declaré par le tribunal saisi par un tier et en l’occurrence par la banque , on dit qu’il est « forclosed ».

La banque devenue propriétaire du bien apres la forclosure, met le bien saisi à vendre sur le marché, souvent par le biais d’un agent immobilier désigné par la banque elle même. L’offre d’achat dans ce cas doit donc être faite directement à la banque, par l intermédiaire de l’agent, selon un processus simple mais très reglementaire.

L ‘offre doit être faite pour un paiement comptant « CASH » sans condition de prêt, pour être attractive pour la banque et doit être accompagnée d’une sérieuse preuve de fonds pour la totalité du prix correspondant à l’offre d’achat du bien.

La banque donne sa réponse entre 4 jours et 1 semaine. Sur des produits interessants , il est courant que la banque recoivent plusieurs offres à la fois et ce sera la meilleure offre qui l’emportera  » Money is Money ».

La“short sale”  l’acceptation par le vendeur et sa banque d’une offre d’achat faite par un acquéreur potentiel pour un montant inférieur au montant du prêt que le vendeur doit à sa banque.

2 étapes importantes :

Le vendeur doit d’abord accepter et signer l’offre qui lui est faite par l’aquereur potentiel .

L’offre doit ensuite être remise à la banque du vendeur qui ,à son tour peut ou non l’accepter .

La procédure concernant l’offre est similaire à celle dans le cas de Saisies bancaires, mais l’ offre doit être dans un premier temps acceptée et signée par le vendeur en premier lieu, puis doit être présentée à la banque dans un deuxième temps.

La banque a le choix d’accepter ou pas cette offre ou de faire une contre offre.

La différence avec la saisie bancaire est que le délai de réponse de la banque est beaucoup plus long (cela peut prendre 6 mois).

Les décisions des banques concernant l’ acceptation d’une offre faite dans le cas d’une Short sale ou dans le cas d’un bien dont elles sont devenues propriétaires après l’ avoir saisi.

Ceci a pour effet des disparités de prix très importantes, par exemple, dans un même building , entre deux appartements du même type et de la même surface.

Les banques en charge des dossiers de saisies ou de short sales sont absolument summergées, demander donc à votre agent immoblier de vous faire une étude, sur tous les autres appartements, vendus du building ou du quartier en question et de vous donner le prix moyen de vente/sqft pour la même superficie , le même nombre de chambres, de salle de bain…ect

Lorsque vous avez décidé un quartier ,ou sur un ou plusieurs buildings , voici notre conseil:

Communément appelées forclosures. Toujours interessantes, en dessous du prix du marché, peu négociables, réponse rapide. Elles ne restent en général que très peu de temps sur le marché. La banque accepte de multiples offres sur une periode de temps assez courte (limitée à 1 semaine ,ou 15jours, ou un peu plus) et choisi l’offre la plus haute et la plus solide.

LA SHORT SALES APPROVED: Il s’ agit d’une short sale pour laquelle un acheteur a fait une offre qui a été considérée par la banque du vendeur. Pour de multiples raisons l’acheteur qui a fait cette offre, malgré la réponse de la banque, ne désire plus acheter.

Le bien revient alors sur le marché avec une nouvelle etiquette : “short sale approved”. Dans ces conditions , la banque ayant déjà considéré une première offre peut en considerer une deuxième de la part d’un autre acheteur. Le processus d’une short sale approved est supposé être dans ce cas “ plus rapide” La négociation de prix, n’est pas  possible.

En fonctions du nombre de jours de mise sur le marché, ces biens se vendent même parfois à un prix légèrement superieur au prix demandé par la banque.

LES VENTES NORMALES : à regarder de très près . Ni short sales, ni saisies bancaires, sans aucune entrave, ces biens sont toujours à considérer car un vendeur motivé n ‘aura pas d’autre choix que de proposer son bien à la vente en dessous du prix du marché en cours . Ces affaires sont en générales intéressantes et vite négociées.C’est une question de négociation.

LES SHORTSALES : Le marché des “short sales”, étant nouveau , personne n’a encore le recul nécessaire pour donner aux investisseurs un guide, ou des règles à suivre.
Certaines banques sont rapides dans leur réponse, mais d’autres complètement engorges ont des délais de réponse interminables. Le succès d’une offre dans une dossier de short sale, dépend de plusieurs points :
La motivation du vendeur ainsi que la compétence des agents, du coté acheteur, mais surtout du coté vendeur. Si l’agent qui détient le listing de la short sale , n’est pas expérimenté dans le metier le dossier aura énormément de difficulté a aboutir.

En conclusion, la qualité de votre offre est capital ainsi que vos preuves de fonds doivent être simples, crédibles et correctement faites pour finaliser avec succes votre DEAL !

L’IMMOBILIER A MIAMI EN PLEIN BOOM

Il y a 5 ans environs, il était impossible de trouver une bonne maison ou un condo à
Miami. Tout était tellement cher cella est maintenant du passé.

2008, la récession a commencé à faire des ravages, le prix des maisons a fortement chuté. Si bien qu’il est maintenant possible pour à peu près tout le monde de posséder sa propre maison à Miami pour une poignee de dollars.

« La récession a quand même de bons côtés profiter des bas prix et s’installer. Le
marché s’est effondré et on mettra plusieurs années à s’en remettre ».
indique ROGER PARDO, Broker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

KENNEDY CSWY - BAYVIEW CONDO AT NORTH BAYVILLAGE CONDO UNIT 907A

Exemple de condo en Floride (Miami)

Source: ROGER PARDO, REALTY GROUP OF MIAMI http://realtygroupofmiami.com/

En France l’immobilier sent la surchauffe avec la hausse des prix, des taxes foncières, taxe d’habitation… tandis qu’en Floride, la chute des prix est vertigineuse.

L’immobilier à Miami n’a jamais été aussi favorable pour  nous européens,  acheter une maison ou un appartement de vacances à Miami. La Floride a été l’un des États les plus touchés par la crise économique.

Le climat n’a jamais été aussi favorable pour les européens (effet de levier
Euro-Dollars). L’état de Floride a été l’un des États les plus malmenés par la
crise de l’immobilier et économique qui touche les États Unis, il s’agit d’une
baisse de 46% voir mémé de plus de 50% les maisons en Floride n’ont
probablement jamais été aussi abordables pour les acheteurs en provenance
d’Europe.

Le prix est encore plus faible dans certaines régions comme Miami Beach, Coral Gables,
Coconut Groves, Fort Lauderdale … C’est le temps d’acheter en Floride ! Les mises en chantier ont considérablement baissé, ce qui contribue à rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande.

Cette situation se traduit par l’abandon des propriétés par leurs occupants,
incapables d’honorer leurs paiements hypothécaires.

« Les maisons comme les appartements n’ont jamais été si peu chères a Miami ! c’est le moment de saisir ses opportunités », indique ROGER PARDO, Broker auprès de REALTY GROUP OF MIAMI
http://realtygroupofmiami.com

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